정비사업의 새로운 토지 활용 방식
서울시가 27일 발표한 도시계획시설인 도로의 하부공간의 입체적 활용 기준은 이러한 신통기획 사업지에 실질적인 변화를 가져올 수 있는 중요한 제도적 장치로 평가된다. 기존에는 민간 토지 일부가 도로로 편입되면 해당 토지는 사실상 공공도로 기능에 묶여, 소유자나 조합이 활용할 수 있는 범위가 매우 제한적이었다. 그러나 앞으로는 도로 상부는 시민 누구나 이용할 수 있는 공공 통행 공간으로 제공하되, 지표면 아래 일정 깊이의 공간은 민간이 합리적으로 활용할 수 있는 길이 열리게 된다.특히 지표면 이하 3m 이상을 확보하는 방식은 도로의 안전성과 공공성을 유지하면서도, 하부 공간의 실용적 이용 가능성을 높이는 절충안으로 볼 수 있다. 도로는 차량과 보행자의 이동을 위한 필수 기반시설이지만, 고밀도 도시인 서울에서는 땅 한 평의 가치가 매우 크다. 따라서 도로로 제공되는 면적이 넓어질수록 정비사업의 사업성은 낮아지고, 조합원 분담금 부담도 커질 수밖에 없었다. 이번 기준은 이러한 구조적 부담을 완화하는 데 상당히 긍정적인 역할을 할 것으로 보인다.
신통기획 사업지에서는 도로 개설, 공원 확보, 공공기여 등 다양한 도시계획 조건이 함께 검토된다. 이 과정에서 도로하부공간을 주차장이나 주민공동시설, 근린생활시설 등으로 활용할 수 있다면 사업계획의 효율성은 크게 높아진다. 예컨대 지상 공간은 쾌적한 보행로와 녹지, 열린 커뮤니티 공간으로 조성하고, 지하 공간은 부족한 주차 수요나 생활 편의시설을 수용하는 방식이 가능하다. 이는 단순한 개발 이익 확대를 넘어, 도시 공간을 보다 촘촘하고 정교하게 재구성하는 의미 있는 변화라 할 수 있다.
또한 신통기획의 장점인 신속한 행정 지원과 결합하면 사업 추진 과정에서 발생하는 불확실성도 줄어들 가능성이 있다. 도로로 내줘야 하는 토지의 가치가 완전히 사라지는 것이 아니라, 일정 조건 아래 하부공간 활용으로 이어질 수 있기 때문이다. 이는 주민 동의율을 높이고, 정비사업 초기 단계에서 제기되는 사업성 논란을 완화하는 데도 도움이 될 수 있다. 결국 이번 제도는 신통기획의 속도감 있는 추진력을 더욱 탄탄하게 뒷받침하는 기반이 될 전망이다.
모아타운 사업지에서 기대되는 생활 인프라 개선
모아타운은 노후 저층 주거지가 밀집한 지역을 하나의 생활권 단위로 묶어, 부족한 기반시설과 주거환경을 종합적으로 개선하는 사업이다.대규모 재개발이 어려운 지역에서도 도로, 주차장, 공원, 공동이용시설 등을 함께 정비할 수 있다는 점에서 많은 관심을 받아왔다. 이번 도로하부공간 활용 기준은 특히 모아타운과 매우 밀접하게 연결된다. 노후 저층 주거지는 대체로 도로 폭이 좁고, 주차 공간이 부족하며, 주민들이 함께 사용할 수 있는 커뮤니티 시설도 충분하지 않은 경우가 많기 때문이다.
그동안 모아타운 사업에서는 도로 확폭이나 신규 도로 설치가 중요한 과제로 꼽혀 왔다. 하지만 도로를 넓히기 위해 민간 토지를 제공하면, 해당 부지의 활용도가 낮아지고 사업 참여자의 경제적 부담이 커지는 문제가 있었다. 이제는 도로 상부를 기반시설로 확보하면서도, 하부 공간을 입체적으로 사용할 수 있어 토지 이용의 효율성이 훨씬 높아질 수 있다. 특히 주차난이 심각한 저층 주거지에서는 도로 아래에 주차장을 조성하는 방안이 현실적인 대안으로 떠오를 가능성이 크다.
주차장뿐 아니라 주민공동시설을 배치할 수 있다는 점도 중요하다. 작은 도서관, 실내 운동공간, 공동회의실, 돌봄시설, 청년 창업공간 등은 주거지의 삶의 질을 눈에 띄게 높이는 생활 인프라다. 모아타운은 단순히 낡은 주택을 새 건물로 바꾸는 사업이 아니라, 동네 전체의 기능을 다시 설계하는 사업이라는 점에서 이러한 시설의 확보가 매우 중요하다. 도로하부공간을 활용하면 지상에는 보행자 중심의 안전하고 밝은 거리 환경을 만들고, 지하에는 실용적인 주민 편의시설을 배치하는 입체적 도시설계가 가능해진다.
상가 활용 가능성도 주목할 만하다. 다만 도로 아래 공간에 상가를 조성할 경우에는 보행 접근성, 환기, 피난, 소방, 침수 안전 등 세밀한 검토가 반드시 필요하다. 무리하게 수익시설을 늘리는 방식이 아니라, 지역 주민의 일상생활과 자연스럽게 연결되는 근린생활시설 중심으로 계획하는 것이 바람직하다. 예를 들어 생활용품점, 소규모 카페, 주민 서비스 시설, 지역 기반 상점 등이 들어선다면 모아타운의 활력은 더욱 풍부해질 수 있다. 결국 이번 제도는 노후 주거지의 구조적 한계를 극복하고, 밀도 높은 서울형 생활권 정비를 가능하게 하는 실질적 수단이 될 수 있다.
도로하부공간 입체적 활용이 정비사업성에 미치는 영향
도로하부공간 활용은 정비사업의 사업성을 개선할 수 있는 매우 현실적인 방안으로 평가된다.정비사업에서 사업성은 조합원 분담금, 일반분양 수입, 공공기여 부담, 기반시설 설치 비용 등 다양한 요소에 의해 결정된다. 이 가운데 도로로 제공되는 토지는 사업부지 안에서 상당한 비중을 차지할 수 있으며, 그동안은 도로로 편입되는 순간 수익성이나 활용성이 크게 떨어지는 경우가 많았다. 그러나 도로 아래 공간을 합법적이고 안정적으로 사용할 수 있다면 같은 토지라도 경제적 가치와 공공적 기능을 동시에 확보할 수 있다.
가장 직접적인 효과는 주차장 확보에서 나타날 가능성이 크다. 서울의 많은 정비사업지는 법정 주차대수 충족과 실제 주차 수요 대응 사이에서 늘 어려움을 겪는다. 특히 역세권이나 저층 주거지에서는 지상 공간을 주차장으로 쓰기 어렵고, 지하 주차장을 추가로 확보하려면 막대한 공사비가 발생한다. 도로하부공간을 활용하면 기존 건축물 지하 공간과 연계하거나 별도 지하 주차시설을 계획하는 방식으로 주차 문제를 보다 유연하게 해결할 수 있다. 이는 입주민 편의뿐 아니라 향후 분양 경쟁력에도 긍정적인 영향을 미친다.
주민공동시설과 상업시설의 도입은 단지 가치 상승으로 이어질 수 있다. 최근 주거 선택 기준은 단순한 전용면적이나 세대수에 그치지 않는다. 단지 안팎에서 문화, 여가, 돌봄, 운동, 소비 기능을 얼마나 편리하게 이용할 수 있는지가 매우 중요한 요소로 부상하고 있다. 도로 아래에 안전하고 쾌적한 공동시설이나 생활밀착형 상업시설이 들어서면, 정비사업지는 보다 완성도 높은 주거지로 평가받을 수 있다. 이는 장기적으로 지역 부동산 가치와 생활 만족도에 모두 영향을 줄 수 있다.
다만 도로하부공간 활용이 모든 사업지에 자동으로 적용되는 것은 아니다. 지표면 이하 3m 이상 확보라는 기준을 충족해야 하며, 구조 안전성, 도로 관리권, 소방 기준, 환기 설비, 방재 계획, 침수 대응, 유지관리 책임 등을 종합적으로 검토해야 한다. 특히 도로는 공공성이 강한 기반시설이므로, 하부공간을 사적으로 활용하더라도 시민 안전과 도시 기능을 훼손해서는 안 된다. 따라서 초기 기획 단계부터 도시계획, 건축, 토목, 교통, 방재 분야 전문가가 함께 참여해 세밀하게 검토하는 것이 중요하다. 성공적인 활용을 위해서는 수익성만 앞세우기보다 공공성과 사업성의 균형을 정교하게 맞추는 전략이 필요하다.
핵심 내용 요약
이번 도로하부공간 활용 기준은 민간 토지 상부에 도로를 설치하더라도, 지표면 이하 3m 이상을 확보한 하부 공간을 주차장·주민공동시설·상가 등으로 사용할 수 있도록 하는 데 핵심이 있다.
신통기획에서는 도로 제공에 따른 사업성 저하를 완화하고, 모아타운에서는 부족한 주차장과 생활편의시설을 확충하는 효과가 기대된다. 특히 서울처럼 토지 이용 밀도가 높고 기반시설 수요가 큰 도시에서는 지상과 지하를 함께 활용하는 입체적 도시계획이 더욱 중요해지고 있다.
다음 단계에서는 각 사업지가 해당 기준을 실제로 적용할 수 있는지 면밀히 확인해야 한다.
조합, 토지소유자, 사업시행자는 도로 계획, 지하 구조, 공사비, 운영수익, 안전 기준, 인허가 절차를 종합적으로 검토해야 한다. 또한 신통기획이나 모아타운을 추진 중인 지역이라면 초기 사업계획 단계에서 도로하부공간 활용 가능성을 적극적으로 진단하고, 서울시 및 관련 전문가와 사전에 협의하는 것이 바람직하다. 이 제도를 얼마나 안정적이고 창의적으로 활용하느냐에 따라 앞으로의 정비사업 사업성은 크게 달라질 수 있다.
